- Geerbte Immobilie verkaufen
Geerbte Immobilie verkaufen?
Liebe Eigentümerin, lieber Eigentümer,
Sie möchten eine geerbte Immobilie verkaufen?
In diesem Artikel möchten wir zeigen, was Erben eigentlich bedeutet, und wie man es richtig macht. Wir möchten Ihnen helfen, die für Sie besten Entscheidungen zu treffen. Und Optionen aufzeigen, die Sie vielleicht noch gar nicht kannten.
Denn Immobilien erben ist zwar nicht leicht. Aber es kommt seit Jahrhunderten vor. Sie sind also nicht der Erste, der damit konfrontiert ist. Und für uns ist es nicht das erste Mal, einem Immobilienerben beratend zur Seite zu stehen.
Wir kennen uns mit dieser Thematik bestens aus und freuen uns, wenn Ihnen dieser Artikel zum Thema „Geerbte Immobilie verkaufen“ hilft. Ihr Thomas Devrient
Soll man eine geerbte Immobilie verkaufen oder das Erbe ausschlagen?
Die Erbschaft einer Immobilie sollten Sie im Vorfeld im Detail prüfen. Grundsätzlich stellt eine Immobilie einen Vermögenswert dar, sodass eine Erbschaft nach einem guten Geschäft klingt. Mit der Erbschaft einer Immobilie übernehmen Sie im jedoch auch alle Schulden und Verbindlichkeiten, die potenziell auf der Immobilie lasten.
Gemäß Paragraf 1922 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist jede Erbschaft eine Gesamtrechtsnachfolge, sodass Sie der Vermögen des Erblassers Ganzes übernehmen oder nicht. Sie können sich bei der Erbschaft einer Immobilie nicht nur die Rosinen rauspicken.
Machen Sie sich vor der Erbschaft einer Immobilie ein möglichst genaues Bild von der finanziellen Lage des Erblassers und prüfen Sie dabei insbesondere ob
- Grundschulden
- Bürgschaften
- Hypotheken
auf der Immobilie lasten.
Erfahren Sie, dass Sie die Erbschaft einer Immobilie erhalten, müssen Sie sich innerhalb von 6 Wochen für oder gegen das Erbe entscheiden. Die Frist startet an dem Tag, an dem Sie offiziell über die Erbschaft informiert werden.
Entscheiden Sie sich gegen das Erbe, erklären Sie in Schriftform gegenüber dem Nachlassgericht, dass Sie das Erbe ausschlagen. Dazu müssen Sie persönlich auf dem zuständigen Amtsgericht des letzten Wohnsitzes erscheinen und eine Gebühr von 30 Euro für die Bearbeitung hinterlegen. Alternativ können Sie auch einen Notar mit der Ausschlagung des Erbes für die Immobilie beauftragen. Schlagen Sie das Erbe aus, verzichten Sie automatisch auch auf den Pflichtteilsanspruch.
Gibt es kein Testament des Erblassers, welches bei Gericht hinterlegt wurde, erhalten Sie kein offizielles Schreiben vom Nachlassgericht. In dieser Konstellation ist Ihre Kenntnis vom Tod des Erblassers maßgeblich für die Frist von 6 Wochen.
Wie nutzen Sie die geerbte Immobilie ideal?
Haben Sie sich für die Erbschaft der Immobilie entschieden, stehen Ihnen drei Optionen zur weiteren Nutzung offen. Bei allen Möglichkeiten bietet Ihnen die Erbschaft verschiedene Vorteile, sodass Sie sich ganz nach Ihrem individuellen Bedarf entscheiden können.
Sie können die geerbte Immobilie vermieten und fortlaufend von den Mieterträgen profitieren. Bei der Vermietung der Immobilie sollten Sie in jedem Fall die möglich Mieterträge mit den anfallenden Zins- und Tilgungskosten verrechnen. Darüber hinaus sind die für die Vermietung anfallenden Erstinvestitionen entscheidend für die Rentabilität einer Vermietung. Berücksichtigen Sie bei Ihrer Kalkulation die langfristig realistischen Mieterlöse sowie ein Mietausfallwagnis, sodass Sie auch Phasen einer leer stehenden Wohnung oder Gewerbeeinheit finanziell ausgleichen können. Mit der Möglichkeit der Vermietung sind Sie dauerhaft flexibel und können das Haus zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf verkaufen oder selbst bewohnen.
Als zweite Option können Sie die geerbte Immobilie auch selbst nutzen. Stellen Sie sich dabei die Grundsatzfrage, ob die Lage und bauliche Struktur der Immobilie für Sie als dauerhafter Lebensmittelpunkt in Betracht kommt. In diesem Zusammenhang entscheiden oft die Kosten für die bauliche Herrichtung über eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung. Berücksichtigen Sie dabei Ihre gegenwärtige Lebenssituation und ob die Nutzung einer eigenen Immobilie für Sie in Frage kommt. Bei einer Selbstnutzung ist es im Fall einer Erbengemeinschaft erforderlich, die anderen Erben auszuzahlen. Diese finanziellen Belastungen analysieren Sie bestenfalls im Rahmen eine Pro- und Contra Rechnung.
Mit dem Verkauf der Immobilie besteht für Sie eine dritte Möglichkeit, wie Sie mit dem geerbten Haus umgehen können. Ein Verkauf kann Ihnen ein finanzielles Polster verschaffen, sodass Sie kurzfristig über einen hohen Einmalbetrag verfügen. Die Höhe des Verkaufserlöses hängt von verschiedenen Faktoren wie der Lage, Größe, baulichen Beschaffenheit und der Nachfrage ab. Bestenfalls lassen Sie sich bei der Verkaufsgedanken im Rahmen einer Erbschaft von einem professionellen Makler unterstützen. Somit können Sie den Verkaufserlös steigern und reduzieren den eigenen Aufwand bei dem Verkaufsprozess.
Was ist bei der Erbschaft einer Immobilie mit einer Erbengemeinschaft zu beachten?
Zu vielen Problemen und Streitigkeiten kann eine Erbengemeinschaft führen. Mit steigender Anzahl an Erben steigt auch das Streitpotenzial, denn die Aufteilung unter vielen Personen sorgt in vielen Fällen zu unterschiedlichen Vorstellungen.
Erben Sie mit mehreren Personen ein Haus oder eine Wohnung, bilden Sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Dabei handelt es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sodass alle Erben innerhalb der Gemeinschaft den gleichen Anspruch auf die Erbmasse besitzen. Abweichend dazu kann der Erblasser in einem Testament individuelle Regelungen treffen.
Die rechtliche Grundlage für eine Erbengemeinschaft bildet der Paragraf 2032 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Werden Sie als Erbengemeinschaft Eigentümer an einer Immobilie, ist die Erbengemeinschaft für die Immobilie verantwortlich. Bis zur finalen Aufteilung tritt die Erbengemeinschaft in die Rolle des Eigentümers und muss unter anderem für die Instandhaltung und Verkehrssicherheit der Immobilie und des Grundstückes sorgen. Die laufenden Kosten für Strom, Grundsteuer oder Müllabfuhr sind durch die Erbengemeinschaft zu bezahlen. In diesem Zeitraum haften Sie in der Erbengemeinschaft auch mit Ihrem Privatvermögen und müssen finanziell einspringen, um die anfallenden Kosten zu tragen.
Der Umgang mit einer geerbten Immobilie in einer Erbengemeinschaft kann sich unterscheiden, jedoch ist es im Regelfall nicht zielführend, die Immobilie mit mehreren Erben gemeinsam zu nutzen oder zu vermieten. Ein einheitliches Vorgehen ist nur in seltenen Fällen realisierbar, sodass ein Verkauf durch die Erbengemeinschaft eine vielfach genutzte Option darstellt. Eine Erbengemeinschaft muss sich in dieser Konstellation immer komplett einig sein und einen Beschluss zum Verkauf der Immobilie fassen. Ein Mehrheitsbeschluss reicht für diese wichtige Entscheidung nicht aus. Erst wenn alle Erben einig sind, kann der Verkaufsprozess aus einer Erbengemeinschaft starten.
Eine Erbengemeinschaft ist nicht auf die Dauer konzipiert. Dieses besondere Konstrukt soll eine faire und transparente Verteilung des Erbes gewährleisten und sich im Anschluss wieder auflösen. Die Beendigung einer Erbengemeinschaft kann über drei Wege erfolgen.
Als erste Option ist die Erbauseinandersetzung möglich. In diesem Fall entscheiden sich alle Erben innerhalb der Erbengemeinschaft einstimmig für eine Verteilung des Erbes. Im Anschluss gibt es keine weiteren Ansprüche. Alle Erben werden gemäß dem einstimmigen Beschluss berücksichtigt und die Erbengemeinschaft ist aufgelöst.
Eine zweite Möglichkeit bietet der Verkauf des Erbanteils, zum Beispiel in Form einer Immobilie, an einen Miterben oder Dritten. Es erfolgt die Verteilung des Verkaufserlöses, welcher nach den Erbteilen aufgeschlüsselt wird.
Bei einer Erbengemeinschaft wird in vielen Fällen eine Abschichtung und Anwachsung durch den Verzicht auf den Erbteil von einem oder mehreren Erben vollzogen. Für den Verzicht erhält der Erbe eine Abfindung, um damit aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden. Mit dieser Verfahrensweise können auch große Erbengemeinschaften Stück für Stück aufgelöst werden. Eine Besonderheit in dieser Verfahrensweise ist die fehlende gesetzliche Festlegung in Bezug auf die Höhe der Ablöse. Die Summe ist frei verhandelbar und kann entsprechend der internen Verhandlungen fixiert werden. Berücksichtigt werden sollte dabei die Höhe der offenen Verbindlichkeiten und der Wert der Immobilie. Die Erbengemeinschaft bleibt grundsätzlich bestehen, bis alle Erben auf Ihren Erbteil verzichtet haben und abgefunden wurden.
Je nach Konstellation kommt auch ein Mix in Frage, sodass die Erbengemeinschaft zunächst mit einer Abschichtung und Anwachsung reduziert wird, um die Immobilie letztlich aus der Erbengemeinschaft heraus zu verkaufen.
Der Erbschein bei der Erbschaft einer Immobilie:
Ein zentraler Bestandteil im Rahmen der Erbschaft einer Immobilie ist der Erbschein als amtliches Dokument für die Rechtmäßigkeit der Erbschaft einer Immobilie. Insofern es kein notariell beglaubigtes Testament beziehungsweise keinen schriftlichen Erbvertrag gibt, wird ein Erbschein immer benötigt. Als Erbe erhalten Sie den Erbschein durch einen Antrag beim für den Wohnort zuständigen Amtsgericht. Mit der Vorlage eines Erbscheins können Sie Einblick ins Grundbuch nehmen, um alle Verbindlichkeiten und Rechte auf dem Grundstück einsehen zu können. Die Kosten für einen Erbschein liegen im Bereich von 150 Euro bis 2.000 Euro. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie sowie der Anzahl der Erben innerhalb der Erbengemeinschaft. Für den Erbschein sind die folgenden Unterlagen erforderlich:
– Ihr Personalausweis
– die Sterbeurkunde des Erblassers
– ein Familienstammbuch nach Nachweis der Verwandtschaft
– Namen und Anschriften der Miterben
– Sterbeurkunden der Personen, die vom Erbe ausgeschlossen sind, insofern diese vor dem Erblasser verstorben sind
– ein Testament oder Erbverträge
Was ist im Grundbuch im Fall einer Erbschaft einer Immobilie zu beachten?
Erben Sie eine Immobilie, sollten Sie schnellstmöglich die Anpassungen im Grundbuch als maßgeblichem Register für die Eigentumsverhältnisse an Immobilien vornehmen lassen. Mit dem Erblassen des Eigentümers ist nach Paragraf 82 der Grundbuchordnung eine Anpassung vorgeschrieben, da die Angaben im Grundbuch nicht mehr korrekt sind.
Zuständig für die Anpassungen im Grundbuch ist das Amtsgericht des Bezirkes, welches für die geerbte Immobilie zuständig ist. Um die gewünschten Anpassungen vornehmen lassen zu können, ist die Vorlage eines Erbscheins, Testaments oder Erbvertrages erforderlich. Die Änderungen sind ausschließlich mit einem Nachweis der Erbfolge möglich. Stellen Sie den Antrag für die Anpassung im Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall, ist die Änderung im Grundbuch für Sie als Erbe kostenfrei.
Wichtige Fakten zu der Erbschaftssteuer:
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie im Regelfall Erbschaftssteuer bezahlen. Aufgrund einer Sonderregelung ist Steuerhöhe geringer als der Höchstsatz. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es Freibeträge bis zu 500.000 Euro. Diese gilt für Ehepartner. Je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto geringer fallen die Freibeträge aus. Die Freibeträge werden auf den Verkehrswert der Immobilie kalkuliert, sodass Sie zum Beispiel als Ehepartner bei einem Verkehrswert der Immobilie von 650.000 Euro „nur“ auf 150.000 Euro Erbschaftssteuern bezahlen müssen.
Innerhalb von drei Monaten nach der Annahme der Erbschaft teilen Sie dem Finanzamt Ihre Erbschaft mit. In der Folge meldet sich das Finanzamt bei Ihnen und entscheidet, ob Sie eine Steuererklärung einreichen müssen. Die Höhe der Erbschaftssteuer hängt maßgeblich von Ihrer Steuerklasse und dem Restbetrag des Verkehrswertes nach dem Abzug des Freibetrages ab.
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